4 Pièces Cave Garage Cannes

Synthèse décisionnelle

Stratégie marchand de biens

Lecture du dossier générée par le moteur déterministe — chaque chiffre provient du calcul, aucun texte libre.

Position marché
Affiché 499 000 € pour 86.33 m², soit 5 780 €/m² — 2,2 % sous la médiane DVF du secteur Cannes (prime, zone A) (5 926 €/m²).
Levier travaux
État retenu « Travaux à prévoir » : enveloppe chantier de 109 207 € (imprévus 10 % inclus), soit 16,8 % du coût de l'opération — le levier de création de valeur que cible la stratégie d'achat-rénovation-revente.
Équation financière
Au prix affiché, l'opération mobilise 650 941 € tout compris et ressort à 39 068 € de marge nette (6 %) en scénario central — fourchette de -9 655 € (prudent) à 79 692 € (optimiste).
Prix cible
Pour tenir la marge cible de 15 %, l'achat doit se conclure à 434 897 € au maximum : il reste 64 103 € (12,8 %) à obtenir en négociation sous le prix affiché.
Seuil de rentabilité
Le point mort se situe à 681 613 € de revente brute, pour une revente visée à 740 055 € (médiane secteur × 1.45 rénové) : coussin de 58 442 € de revente au-dessus du point mort.
Verdict moteur
Score 68/100 → À ANALYSER · ROI 6 % sur fonds propres en 9 mois (≈ 8 %/an).

Création de valeur

Plan travaux estimé

Barème 1 150 €/m² (état « Travaux à prévoir ») × 86.33 m², majoré de 10 % d'imprévus chantier.

109 207 €

enveloppe totale (scénario central)

1 265 €/m²coût travaux ramené à la surface

16,8 %du coût total de l'opération

Base barème 99 280 € Imprévus +10 % 9 928 €

Fourchette selon le scénario

optimistebase ×0,9 · imprévus 5 %

93 819 €

centralbase ×1 · imprévus 10 %

109 207 €

prudentbase ×1,15 · imprévus 15 %

131 297 €

Où se situe ce bien sur le barème états

Neuf / récent

0 €/m²0 €

Bon état

150 €/m²12 950 €

À rafraîchir

450 €/m²38 849 €

État à confirmer

900 €/m²77 697 €

Travaux à prévoir · ce bien

1 150 €/m²99 280 €

Gros travaux

2 300 €/m²198 559 €

Projection par état calculée pour la surface consolidée de ce bien (86.33 m²) — barème config v marchand de biens, hors multiplicateur de scénario.

Passage à l'offre

Plan de négociation

Paliers arrondis au millier inférieur, marges recalculées avec les formules exactes du scénario central.

Offre d'ouverture399 000 €

−20 % vs prix affichémarge si accepté : 114 317 € (21 %)

≈ 92 % du prix cible — ancre la discussion

Offre cible434 000 €

−13 % vs prix affichémarge si accepté : 87 980 € (15,1 %)

prix max achetable pour 15 % de marge nette

Plafond absolu550 000 €

au prix affichémarge si accepté : 693 € (0,1 %)

marge nette 0 — au-delà, l'opération perd de l'argent

Argumentaire (généré depuis les données du dossier)

Enveloppe travaux à faire valoir : 109 207 € (« Travaux à prévoir », imprévus 10 % inclus) — chiffrage à présenter au vendeur, devis à l'appui.
Affiché 2,2 % sous la médiane DVF du secteur (5 926 €/m², Cannes (prime, zone A)) : l'écart au prix cible reste cohérent avec l'état du bien.
Achat comptant modélisé (financement 0 %) : offre SANS condition suspensive de prêt, signature rapide — l'argument n°1 pour justifier l'écart de prix.
Portage 9 mois à 6,5 %/an all-in : chaque mois de retard au compromis renchérit l'opération — trancher vite, aux paliers ci-dessus.

Marché DVF

Lecture du secteur

Médianes issues des ventes DVF 2024-2025 du référentiel 06 — tension et liquidité par secteur telles qu'utilisées par le scoring (S1/S5).

SecteurCannes (prime, zone A) · 06400

Médiane DVF5 926 €/m²

Prix rénové estimé (×1.45)8 593 €/m²

TensionForte

Liquidité (S5)90/100

Position du bien vs médiane−2,5 %

Position du bien sur l'échelle du secteur (€/m²)

ce bien
5 780 €médiane
5 926 €rénové ×1.45
8 593 €

sous la médiane : décote à l'achat médiane → rénové : valeur créée par les travaux

Secteur	Médiane €/m²	vs secteur du bien	Tension	Liquidité
Cannes (prime, zone A) 06400secteur du bien	5 926	—	Forte	90
Antibes / Juan-les-Pins 06160	5 333	−10 %	Forte	75
Nice Centre / Carré d'Or 06000	5 185	−13 %	Forte	85
Antibes 06600	5 000	−16 %	Forte	75
Nice Port / Riquier / Vieux-Nice 06300	4 932	−17 %	Forte	80
Nice Ouest / Fabron 06200	4 773	−19 %	Moyenne	70
Nice Nord / Libération 06100	4 246	−28 %	Moyenne	65
Le Cannet (zone B) 06110	3 889	−34 %	Moyenne	70

Déroulé & trésorerie

Chronologie de l'opération

Scénario central : 9 mois de portage, chaque montant provient du calcul du moteur — M0 = signature.

M0Achat du bien− 499 000 €
Prix d'entrée du scénario central (prix affiché de l'annonce).
engagé : 499 000 €
M0Acte notarié− 12 475 €
Droits de mutation réduits 2,5 % — régime marchand de biens.
engagé : 511 475 € (coût d'acquisition)
M1 → M9Chantier− 109 207 €
« Travaux à prévoir » — base 99 280 € + 10 % d'imprévus.
engagé : 620 682 €
M1 → M9Portage & financement− 30 258 €
Portage all-in 6,5 %/an sur acquisition + travaux, 9 mois · intérêts d'emprunt 0 € (achat comptant modélisé).
engagé : 650 941 € (coût total)
M9Revente+ 706 753 €
Revente estimée 740 055 € − 4,5 % de frais de commercialisation.
marge brute : 55 812 €

Marge nette à M939 068 €(6 % du coût total)

Fonds propres engagés : 650 941 € (achat comptant)Fiscalité estimée 30 % : −16 744 €ROI : 6 % en 9 mois (≈ 8 %/an)

Scénario	Coût total	Marge nette	Taux	ROI	Prix max achetable
prudent	681 071 €	-9 655 €	-1.4 %	-1.4 %	381 015 €
central	650 941 €	39 068 €	6.0 %	6.0 %	434 897 €
optimiste	628 245 €	79 692 €	12.7 %	12.7 %	482 916 €