Studio d'environ 23 m² très lumineux à deux pas du centre de Cannes

Synthèse décisionnelle

Stratégie marchand de biens

Lecture du dossier générée par le moteur déterministe — chaque chiffre provient du calcul, aucun texte libre.

Position marché
Affiché 139 000 € pour 23 m², soit 6 043 €/m² — 2,2 % au-dessus de la médiane DVF du secteur Cannes (prime, zone A) (5 926 €/m²).
Levier travaux
État retenu « Travaux à prévoir » : enveloppe chantier de 29 095 € (imprévus 10 % inclus), soit 16,2 % du coût de l'opération — le levier de création de valeur que cible la stratégie d'achat-rénovation-revente.
Équation financière
Au prix affiché, l'opération mobilise 179 934 € tout compris et ressort à 5 851 € de marge nette (3,3 %) en scénario central — fourchette de -9 150 € (prudent) à 16 721 € (optimiste).
Prix cible
Pour tenir la marge cible de 15 %, l'achat doit se conclure à 115 865 € au maximum : il reste 23 135 € (16,6 %) à obtenir en négociation sous le prix affiché.
Seuil de rentabilité
Le point mort se situe à 188 413 € de revente brute, pour une revente visée à 197 165 € (médiane secteur × 1.45 rénové) : coussin de 8 752 € de revente au-dessus du point mort.
Verdict moteur
Score 61/100 → À SURVEILLER · ROI 3,3 % sur fonds propres en 9 mois (≈ 4,3 %/an).

Création de valeur

Plan travaux estimé

Barème 1 150 €/m² (état « Travaux à prévoir ») × 23 m², majoré de 10 % d'imprévus chantier.

29 095 €

enveloppe totale (scénario central)

1 265 €/m²coût travaux ramené à la surface

16,2 %du coût total de l'opération

Base barème 26 450 € Imprévus +10 % 2 645 €

Fourchette selon le scénario

optimistebase ×0,9 · imprévus 5 %

24 995 €

centralbase ×1 · imprévus 10 %

29 095 €

prudentbase ×1,15 · imprévus 15 %

34 980 €

Où se situe ce bien sur le barème états

Neuf / récent

0 €/m²0 €

Bon état

150 €/m²3 450 €

À rafraîchir

450 €/m²10 350 €

État à confirmer

900 €/m²20 700 €

Travaux à prévoir · ce bien

1 150 €/m²26 450 €

Gros travaux

2 300 €/m²52 900 €

Projection par état calculée pour la surface consolidée de ce bien (23 m²) — barème config v marchand de biens, hors multiplicateur de scénario.

Passage à l'offre

Plan de négociation

Paliers arrondis au millier inférieur, marges recalculées avec les formules exactes du scénario central.

Offre d'ouverture105 000 €

−24,5 % vs prix affichémarge si accepté : 31 436 € (21,9 %)

≈ 92 % du prix cible — ancre la discussion

Offre cible115 000 €

−17,3 % vs prix affichémarge si accepté : 23 911 € (15,5 %)

prix max achetable pour 15 % de marge nette

Plafond absolu146 000 €

au prix affichémarge si accepté : 584 € (0,3 %)

marge nette 0 — au-delà, l'opération perd de l'argent

Argumentaire (généré depuis les données du dossier)

Enveloppe travaux à faire valoir : 29 095 € (« Travaux à prévoir », imprévus 10 % inclus) — chiffrage à présenter au vendeur, devis à l'appui.
Affiché 2,2 % AU-DESSUS de la médiane DVF (5 926 €/m², Cannes (prime, zone A)) : le marché lui-même justifie une offre nettement inférieure.
Achat comptant modélisé (financement 0 %) : offre SANS condition suspensive de prêt, signature rapide — l'argument n°1 pour justifier l'écart de prix.
Portage 9 mois à 6,5 %/an all-in : chaque mois de retard au compromis renchérit l'opération — trancher vite, aux paliers ci-dessus.

Marché DVF

Lecture du secteur

Médianes issues des ventes DVF 2024-2025 du référentiel 06 — tension et liquidité par secteur telles qu'utilisées par le scoring (S1/S5).

SecteurCannes (prime, zone A) · 06400

Médiane DVF5 926 €/m²

Prix rénové estimé (×1.45)8 593 €/m²

TensionForte

Liquidité (S5)90/100

Position du bien vs médiane+2 %

Position du bien sur l'échelle du secteur (€/m²)

ce bien
6 043 €médiane
5 926 €rénové ×1.45
8 593 €

sous la médiane : décote à l'achat médiane → rénové : valeur créée par les travaux

Secteur	Médiane €/m²	vs secteur du bien	Tension	Liquidité
Cannes (prime, zone A) 06400secteur du bien	5 926	—	Forte	90
Antibes / Juan-les-Pins 06160	5 333	−10 %	Forte	75
Nice Centre / Carré d'Or 06000	5 185	−13 %	Forte	85
Antibes 06600	5 000	−16 %	Forte	75
Nice Port / Riquier / Vieux-Nice 06300	4 932	−17 %	Forte	80
Nice Ouest / Fabron 06200	4 773	−19 %	Moyenne	70
Nice Nord / Libération 06100	4 246	−28 %	Moyenne	65
Le Cannet (zone B) 06110	3 889	−34 %	Moyenne	70

Déroulé & trésorerie

Chronologie de l'opération

Scénario central : 9 mois de portage, chaque montant provient du calcul du moteur — M0 = signature.

M0Achat du bien− 139 000 €
Prix d'entrée du scénario central (prix affiché de l'annonce).
engagé : 139 000 €
M0Acte notarié− 3 475 €
Droits de mutation réduits 2,5 % — régime marchand de biens.
engagé : 142 475 € (coût d'acquisition)
M1 → M9Chantier− 29 095 €
« Travaux à prévoir » — base 26 450 € + 10 % d'imprévus.
engagé : 171 570 €
M1 → M9Portage & financement− 8 364 €
Portage all-in 6,5 %/an sur acquisition + travaux, 9 mois · intérêts d'emprunt 0 € (achat comptant modélisé).
engagé : 179 934 € (coût total)
M9Revente+ 188 293 €
Revente estimée 197 165 € − 4,5 % de frais de commercialisation.
marge brute : 8 359 €

Marge nette à M95 851 €(3,3 % du coût total)

Fonds propres engagés : 179 934 € (achat comptant)Fiscalité estimée 30 % : −2 508 €ROI : 3,3 % en 9 mois (≈ 4,3 %/an)

Scénario	Coût total	Marge nette	Taux	ROI	Prix max achetable
prudent	188 028 €	-9 150 €	-4.9 %	-4.9 %	101 510 €
central	179 934 €	5 851 €	3.3 %	3.3 %	115 865 €
optimiste	173 820 €	16 721 €	9.6 %	9.6 %	128 658 €